การวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 – ใครคือผู้แข็งแกร่งในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรที่ผันผวนของตลาดนี้มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความท้าทายอย่างยิ่งต่อผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยลบทั้งจากการเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 นี้ ก็ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
รายได้รวม: สัญญาณเชิงลบที่น่ากังวลในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าสถานการณ์มีความน่าเป็นห่วงกว่าที่คิด เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้อย่างชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่ง อาจมีรายได้จากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นมาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะเห็นภาพการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการดึงดูดกำลังซื้อของผู้บริโภคในช่วงที่ผ่านมา
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่าง Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24% จากปีก่อน)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีว่า กลยุทธ์การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN กำลังเริ่มเห็นผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของการดำเนินงาน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ปัจจัยที่จะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่แท้จริงนั้น คือ กำไรสุทธิ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรจากการดำเนินงาน โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรโดดเด่นคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 มีกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) โชว์ผลงานกำไรก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงเป็นสมรภูมิที่ท้าทาย
ข้อมูลที่นำเสนอข้างต้น เป็นภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับอุตสาหกรรมนี้ และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
ในบริบทของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การปรับตัว การบริหารจัดการความเสี่ยง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
สำหรับท่านที่อยู่ในแวดวง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มตลาด วิเคราะห์ผลการดำเนินงานของคู่แข่ง และวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความผันผวนของ ตลาดบ้านและคอนโด หรือมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในสภาวะตลาดเช่นนี้ Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจที่ช่วยให้ท่านก้าวข้ามทุกความท้าทายและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
