ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและความท้าทายในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สะท้อนถึงความเปราะบางและความซับซ้อนของภาคส่วนนี้อย่างชัดเจน หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างน่าผิดหวัง โดยมีปัจจัยต่างๆ เช่น การเลือกตั้งครั้งใหญ่และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่สำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงได้อย่างมีนัยสำคัญ และแนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่แพร่หลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในขอบเขตการวิเคราะห์ของเรา สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขภาพรวมอาจไม่สะท้อนความจริงทั้งหมด เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่าตกใจ บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แซงสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ในขณะที่ Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) คว้าอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UU) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 10 อันดับแรกก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เราเห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำโด่งรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำจากแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตได้ดีถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นธุรกิจในเครือเจ้าสัวซีพี อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลของการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการวัดผลสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่ต่ำหรือติดลบ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี บางบริษัทไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นเป็นผู้นำได้ AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) อยู่อันดับ 4 พร้อมผลกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) อยู่อันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อม
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่สูงขึ้น และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป แนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่อาจจะดำเนินต่อไป ซึ่งอาจรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจได้รับผลกระทบ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการต่อยอดธุรกิจ การทำความเข้าใจแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ เราขอเชิญชวนทุกท่านมาร่วมติดตามและวิเคราะห์แนวทางการดำเนินงานของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึงในอนาคตอันใกล้นี้
