ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย การวิเคราะห์เชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังอันสดใสที่ตั้งไว้จากแรงส่งของปี 2565 กลับถูกแทนที่ด้วยภาวะชะลอตัวที่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามา ส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่เคย ส่งสัญญาณถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงลากยาวไปจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญอย่างยิ่ง เพื่อทำความเข้าใจว่าภายใต้แรงกดดันทางเศรษฐกิจที่หลากหลาย ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้
วิเคราะห์ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นในปี 2566 ผลการสำรวจพบว่า บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ แม้รายได้รวมจะลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กลุ่มบริษัทที่เผชิญแรงกดดันด้านรายได้สูงสุด
เราพบว่ามีหลายบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม
เมื่อพิจารณารายได้รวมในกลุ่ม Top 10 บริษัท พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพการสร้างรายได้หลักจากธุรกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
การรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญความท้าทายสูงสุดในด้านรายได้จากการขาย
ในกลุ่มนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงสูงถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) กลับมายึดอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่น่าจับตามองในตลาดขายโครงการ
นอกจากรายชื่อที่กล่าวมาข้างต้น ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นเป็นพิเศษ หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจในอนาคต
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยทำกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสุทธิสูง มาจากการรับรู้กำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่มีรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่ได้จากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่รอบคอบและมีความยืดหยุ่นสูงในการดำเนินธุรกิจ
การปรับตัว การบริหารต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด ซื้อขายคอนโด หรือ บ้านเดี่ยว ในปี 2567 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการเลือกพิจารณาโครงการจากผู้พัฒนาที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและมีประวัติผลงานที่ดี จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการเลือกสรรโครงการที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมเสมอที่จะให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้ท่านบรรลุเป้าหมายทางการเงินและการลงทุนได้อย่างมั่นคง
