ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่แม้จะเริ่มต้นด้วยความคาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน ยิ่งไปกว่านั้น การชะลอตัวนี้ยังคงทอดยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นให้กลับมาสดใสได้ ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ตลาดก็ยังคงแสดงสัญญาณของการฟื้นตัวที่ล่าช้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์และการลงทุน มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และเพื่อระบุว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากภาคอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่เริ่มส่งผลกระทบต่อโครงสร้างรายได้หลักของอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่ติดลบกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 12% สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (ชื่อเดิมคือ U City, ปัจจุบันคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มองทะลุผ่านตัวเลข ผมเชื่อว่า “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า “รายได้รวม” เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ เช่น การลงทุน หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่สะท้อนความสามารถหลักในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับผู้บริโภค
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่าทำได้รวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่สำคัญ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ของตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เคยเป็นผู้นำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจ
การวิเคราะห์ผลกำไรสุทธิ: มาตรฐานสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิเหลือน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถสร้างกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบจะคว้าอันดับ 1 หากไม่มีการขายสินทรัพย์พิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 อย่างหวุดหวิด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือน QH ไปเล็กน้อย)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567 และบทสรุปสำหรับนักลงทุน
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทจดทะเบียนที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ ยิ่งไปกว่านั้น การวิเคราะห์นี้ยังรวมถึงปัจจัยสำคัญอย่าง ราคาบ้านกรุงเทพ และ ราคาคอนโด ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาด
จากแนวโน้มที่ปรากฏในปี 2566 คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ยังขาดความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการความเสี่ยง
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในรายละเอียดเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การเลือกบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการรับมือกับสภาวะตลาด และมีทีมผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพโดดเด่นในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสำรวจโอกาสและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนไปพร้อมกัน
