เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์รับมือความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงบูมที่เร่งเครื่องเต็มกำลัง และช่วงชะลอตัวที่ต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการประคองธุรกิจ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ท้าทายอีกปีหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกินเวลายาวนานตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปีที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขาย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม หากมองในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบราว 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ติดลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินงานหลักของบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น การลงทุน การบริหารโครงการ หรือการปล่อยเช่า ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่ในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้ดี ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ต้องกล่าวถึง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่ทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นเป็นผู้นำ
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ห่างจากศุภาลัยเพียงเล็กน้อย อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและก้าวต่อไปในปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งภายใต้การวิเคราะห์ของ Property Mentor อย่างชัดเจน ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่คาดการณ์ได้ว่าจะเป็นปีที่ท้าทาย และต้องการกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การปรับตัวที่รวดเร็ว และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้สามารถก้าวผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2024
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง หวังว่าข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์ในการวางแผนธุรกิจและกลยุทธ์การลงทุนของท่านต่อไป หากท่านต้องการปรึกษาเพิ่มเติม หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเฉพาะด้าน เพื่อนำไปปรับใช้กับธุรกิจของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
