เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ส่องการปรับกลยุทธ์และผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาฯ ไทย
ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการจับจ่ายใช้สอยใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่อื่นๆ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ภาพรวมนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องทบทวนและปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่า 10 ปี ดิฉันได้ทำการศึกษาข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความผันผวนของตลาดอย่างไร และใครคือผู้นำที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายที่กระจายตัว
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่มากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัว โดยมีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ลดลงใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ซึ่งก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่ประมาณ 4%
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่าง AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว โดย AP (Thailand) รั้งอันดับ 2 Supalai ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (UUC) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ UNIVENRURE) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการขายและการตอบรับของตลาดอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากบริษัทใน Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำจะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ยอดรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และน่ากังวลที่ 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 73%) มีรายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เคยเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นที่ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจไปยังตลาดที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง และความท้าทายในการรักษาผลกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท (คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองอันดับ 1 กำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงเป็นแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่บริษัทยังสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาทอย่างเฉียดฉิว
แสนสิริ เติบโตอย่างก้าวกระโดดในด้านกำไรสุทธิ ติดอันดับ 4 ด้วยตัวเลข 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความยั่งยืน
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ และปี 2567 ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่ให้ภาพรวมของตลาด แต่ยังเป็นการเปิดโอกาสให้เราได้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่าง การบริหารความเสี่ยงที่หลากหลาย และศักยภาพในการเติบโตของผู้เล่นแต่ละราย
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ หรือต้องการทำความเข้าใจถึงแนวโน้มตลาด คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮาส์ การติดตามผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการเหล่านี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงสถานะทางการเงินและความแข็งแกร่งของบริษัทผู้พัฒนา จะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าจะได้รับผลิตภัณฑ์และบริการที่มีคุณภาพ รวมถึงการดูแลหลังการขายที่ดี
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจที่จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
