บทวิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่คิด เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่เคยเป็นสัญญาณแห่งการฟื้นตัว ก็ยังแสดงสัญญาณที่ค่อนข้างน่ากังวล ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีก่อน
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านอุปสรรคเหล่านั้นไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่กว้างขวาง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่สูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development มีรายได้ติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง -18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ท้าชิงรายได้รวมสูงสุด: Sansiri ครองแชมป์ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri สามารถทำรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ทำให้ครองอันดับ 1 ได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถทำรายได้จากการขายรวมไปถึง 36,927 ล้านบาท ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แซงหน้า Sansiri ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญ Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ผู้เล่นที่น่าจับตาในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 Central Pattana สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ปัจจัยชี้ขาดที่สำคัญที่สุดในการวัดความสำเร็จของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์กลยุทธ์ที่รอบคอบ
แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการครั้งนี้ คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri แสดงการเติบโตที่ก้าวกระโดดในแง่ของกำไรสุทธิ โดยมีกำไรถึง 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% ทำให้ติดอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 แสดงให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีผู้เล่นบางรายที่สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่น่าพอใจได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบาก
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงภาพรวมของการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ และยังไม่สามารถบ่งชี้ถึงโอกาสในการลงทุนหรือแนวทางการพัฒนาธุรกิจได้โดยตรง แต่เป็นข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญสำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนักลงทุน นักพัฒนา และผู้บริโภค ได้ใช้ประกอบการตัดสินใจ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อให้ธุรกิจของท่านสามารถเติบโตและแข็งแกร่งได้อย่างยั่งยืน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเข้ามาเพื่อพูดคุยและหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับความสำเร็จของคุณ.
