ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและเซอร์ไพรส์สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งที่ต่อยอดจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ จนแทบจะส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 การวิเคราะห์เชิงลึกจากข้อมูลของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้เผยให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ว่าใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่แปรปรวน และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทยในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมกว่า 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ไม่ได้เอื้ออำนวยต่อทุกรายอย่างเท่าเทียม
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบมากเป็นพิเศษ คือบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมหดหายไป 26% ขณะที่ Lalin Property (LL) อยู่ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่พ้นจากภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ก้าวสู่บัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถเฉือนชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ตามมาในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่หกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Universal Corporation (UV) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับแปด ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
การพิจารณาจากรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทจะมีความแตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในส่วนของบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่พบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยมีแสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับหก Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดในอันดับหนึ่ง แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรในปีนี้ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับสอง อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Siri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่นำเสนอทั้งหมดนี้ คือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทยในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคธุรกิจนี้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ดิฉันเชื่อมั่นว่า การปรับตัวให้ทันกับสถานการณ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจกับข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีต่อๆ ไป เพื่อการลงทุนที่ประสบความสำเร็จและยั่งยืน.
