ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการประเมินผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการพลิกฟื้นได้อย่างชัดเจน สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากกว่า 10 ปี ดิฉันได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่เข้าสู่การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก: การเปลี่ยนแปลงที่สะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัว
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
แม้ว่าตัวเลขรายได้รวมจะแสดงถึงภาพรวมของบริษัท แต่หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ภาพที่ท้าทายยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่ที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
รายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่สำคัญที่สุดของธุรกิจ แม้จะมีรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก: ผู้ที่สามารถสร้างมูลค่าอย่างยั่งยืน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากผลการดำเนินงานที่ผ่านมา การวิเคราะห์ของ Property Mentor บ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่เข้มข้น การปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาค และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาดได้อย่างลึกซึ้ง การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การตลาด การบริหารการเงิน หรือการวิเคราะห์ศักยภาพการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนคุณในการบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมและเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณได้แล้ววันนี้
