ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมของตลาดในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนอันมีค่าที่สะท้อนถึงความผันผวนและความท้าทายที่ไม่คาดคิด แม้ว่าความคาดหวังในช่วงต้นปีจะสดใส โดยอาศัยแรงส่งจากโมเมนตัมที่เริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันแข็งแกร่งอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ความซบเซาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในอุตสาหกรรม
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและศักยภาพในการรับมือของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละราย และเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยอุปสรรค
รายได้รวมปี 2566: สัญญาณชะลอตัวในภาพรวม
เมื่อพิจารณาภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจซ่อนเร้นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเจาะลึกรายบริษัท ผลการวิเคราะห์ชี้ให้เห็นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21% ยิ่งไปกว่านั้น แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับบริษัทขนาดใหญ่ ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท แต่ AP (Thailand) รั้งอันดับสองอย่างเฉียดฉิว
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทอย่างน่าตื่นเต้น ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับหกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ UWC (UNIVentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) คว้าอันดับเก้า ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากการรวมรายได้จากแหล่งอื่นอาจทำให้ภาพรวมคลาดเคลื่อนได้ หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าโฉมหน้าของ 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (กว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และเป็นที่น่าตกใจว่า Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายในการสร้างยอดขาย ซึ่งอาจมาจากปัจจัยหลายประการ เช่น กำลังซื้อที่ชะลอตัว, ความเข้มข้นของการแข่งขัน, หรือการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค
AP (Thailand) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งเป็นผลงานที่น่าประทับใจในสภาวะตลาดเช่นนี้
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ติดอันดับ Top 5 ได้สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับแปด แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ฉายแสงผลงานโดดเด่น
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่น่าประทับใจนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการขยายตลาดของ CPN ในภาคอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลการดำเนินงานขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (กว่า 48%) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ประสบความสำเร็จนี้ คือการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับสอง คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างแน่นอน ในปี 2566 SPALI ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาทอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเจ้าสัวน้ำเมา ติดอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทายต่อเนื่องในปี 2567 การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนความสำเร็จของแต่ละบริษัท
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ เป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ การศึกษาแนวโน้ม และการวางกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใด หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออนาคตอันยั่งยืน โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคล.
