บทวิเคราะห์เจาะลึก: พลังขับเคลื่อนวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย, โอกาส, และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรืองที่ทุกอย่างดูเหมือนจะก้าวไปข้างหน้าอย่างราบรื่น และช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งและการปรับตัวอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนที่สุดบทหนึ่งของความยืดหยุ่นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
หลังจากความคาดหวังที่เปี่ยมด้วยแรงส่งจากปี 2565 ซึ่งหลายคนเชื่อว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับพบว่าตัวเองเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเริ่มเห็นสัญญาณก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยว ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ก็ดูเหมือนจะส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง โดยมีเป้าหมายเพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายดังกล่าวได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณของการชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่หวือหวามากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดครองแชมป์รายได้รวม: ความแข็งแกร่งที่ยังคงอยู่
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการแข่งขันที่ดุเดือด โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างหวุดหวิดที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท (อันดับ 6), U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท (อันดับ 7), Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท (อันดับ 8), Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท (อันดับ 9), และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท (อันดับ 10)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อและประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอต่อการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่นๆ ที่ไม่ใช่รายได้หลักจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์ “รายได้จากการขาย” จึงเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงตลาดและการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้ดีกว่า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างแท้จริง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดในฐานะผู้นำรายได้จากการขาย: การปรับกลยุทธ์ที่ได้ผล
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ที่สามารถกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท (อันดับ 8) Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท (อันดับ 9) และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดย CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่หัวใจสำคัญคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน สร้างมูลค่าเพิ่ม และการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดเป็นแชมป์กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 แม้ Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็ยังคงสามารถครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิได้อย่างยอดเยี่ยม โดยทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปเพียงเล็กน้อย Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท (อันดับ 7), Pruksa Holding (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท (อันดับ 8), Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท (อันดับ 9), และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: การปรับตัวสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลที่ได้รวบรวมมาจากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมิติของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ข้าพเจ้าเชื่อว่า ความสำเร็จในอนาคตจะขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละบริษัทในการปรับตัว กลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, และการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของอุตสาหกรรม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ และการมองเห็นแนวโน้มในอนาคต จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จครั้งใหม่
