วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้ยืนหยัด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปที่ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแกร่งที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวที่กำลังจะมาถึง กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ทอดตัวยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลทองในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะมีความคึกคักทางการตลาดสูง ก็ยังคงไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง การมองข้ามไปยังปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินสมรรถนะของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 เพื่อชี้วัดว่าองค์กรใดบ้างที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่กระจายตัวเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดย LPN และ CGD มีรายได้ลดลงราว 28% ในขณะที่ ESTAR ก็ไม่น้อยหน้า โดยตัวเลขติดลบในลักษณะใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาดที่ซบเซา โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้นของผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นมาตรวัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบที่รุนแรงที่สุดปรากฏใน Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ! กวาดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ โดยมีแสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกได้อย่างน่าประทับใจที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ โดยมีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นอย่างยิ่ง คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและความยั่งยืนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถทำกำไรได้จริง เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาด! ผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ LH ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ซึ่งแสดงการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญ
องค์กรที่สามารถปรับตัว ประสานกลยุทธ์การขายและการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมทั้งบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องทางการเงินได้อย่างแข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านคือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน การทำความเข้าใจแนวโน้มและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาด เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อประกอบการตัดสินใจ และวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
