เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ปีแห่งการท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับความคาดหวังที่ตั้งไว้ ความเชื่อมั่นที่มาจากโมเมนตัมเชิงบวกในช่วงปลายปี 2565 อันเป็นสัญญาณของการกลับมามีชีวิตชีวาของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างไม่คาดฝัน อันเป็นผลมาจากปัจจัยแวดล้อมหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งครั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศความคึกคักนั้นจางหายไปอย่างต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มดังกล่าวได้ส่งผ่านมายังต้นปี 2567 โดยที่ยังไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจนนัก
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดย Property Mentor จากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง ได้ทำการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเป็นตัวเลขที่มหาศาล แต่เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามี การปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่ง เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
การลดลงอย่างมีนัยสำคัญในบางราย:
มีบางบริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่าใจหาย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้รวมลดลงมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบราว -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! คว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่การเติบโตที่โดดเด่นคือปัจจัยชี้ขาด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
จากข้อมูลนี้ จะเห็นได้ว่า แสนสิริ สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงอัตราการเติบโตที่ 12% ซึ่งสวนทางกับภาพรวมของตลาด ทำให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในช่วงปีที่ผ่านมา
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การบริหารโครงการ หรือการลงทุนอื่น ๆ เข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายของธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัทนั้น สร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่ง ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
การลดลงของรายได้จากการขายที่น่ากังวล:
Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%
L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38%
แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลาย ๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่สำคัญ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
เป็นที่น่าประทับใจที่ AP (Thailand) สามารถกลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาการเติบโตที่ 7% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและการเข้าถึงกลุ่มลูกค้า ในขณะที่ แสนสิริ ก็ทำผลงานได้อย่างแข็งแกร่งเช่นกัน ด้วยการเติบโตถึง 7% เช่นกัน แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่น่าจับตามองของทั้งสองบริษัท
SC Asset (SC) และ Supalai (SPALI) โชว์ฟอร์มเด่น:
SC Asset (SC) ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ติด Top 5 ในขณะที่ Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3
Centara Development (CPN): การเติบโตที่ก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัล พัฒนา (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าทึ่งถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การขยายสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่ง ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ามีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัล พัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
เป็นที่น่าสังเกตว่า Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดได้อีกครั้ง แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงก็ตาม สาเหตุหลักมาจากการบันทึกกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยพิเศษที่เข้ามาสนับสนุนผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว ศุภาลัย (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) และแสนสิริ: การเติบโตของกำไรที่โดดเด่น
AP (Thailand) (AP) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม โดยมีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ไปเพียงเล็กน้อย แต่สิ่งที่น่าประทับใจยิ่งกว่าคือ การเติบโตของกำไรของแสนสิริที่ก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งแสดงถึงการฟื้นตัวและกลยุทธ์การสร้างผลกำไรที่มีประสิทธิภาพ
Origin Property (ORI) และ SC Asset (SC): การบริหารจัดการที่น่าจับตา
Origin Property (ORI) แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท ในขณะที่ SC Asset (SC) ก็ทำผลงานได้ดีเช่นกัน ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้วิเคราะห์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างการเติบโตได้อย่างโดดเด่น แต่ภาพรวมยังคงเป็นไปในทิศทางของการชะลอตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเชิญชวนผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค ร่วมกันติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพิจารณาถึงโอกาสในการลงทุนหรือการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
