วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน
ในปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2565 แต่โมเมนตัมดังกล่าวกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะตลาดที่ไม่สดใสนักได้ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบของสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ต่อผู้ประกอบการ บริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ตัวเลขภาพรวมและสัญญาณการชะลอตัว
ภาพรวมผลประกอบการด้านรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวเล็กน้อย โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาอัตราการเติบโตภายใต้สภาวะตลาดที่อ่อนแรง
บริษัทหลายแห่งประสบกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ในขณะที่ Raimon Land และ Lalin Property ก็มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ -26% และ -23% ตามลำดับ นอกจากนี้ Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็เป็นอีกกลุ่มที่เผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property (-4%) ต่างก็แสดงแนวโน้มการเติบโตที่ชะลอตัวลง
รายได้จากการขาย: การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากต้องการวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลัก การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ซึ่งประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์เป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ถือเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิถือเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพิจารณาว่ามีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยการเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคต
ผลประกอบการที่ปรากฏนี้เป็นภาพสะท้อนของการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไม่ต้องสงสัย การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน การบริหารความเสี่ยง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อผลประกอบการของแต่ละบริษัท การประเมินศักยภาพในการแข่งขัน และการมองหาโอกาสในการลงทุนที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในสถานการณ์ปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับการวิเคราะห์และคำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังก้าวไปข้างหน้า
