บทวิเคราะห์เจาะลึก: สภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย การปรับตัว และผู้นำที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ธุรกิจนี้ต้องเผชิญมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกจากการฟื้นตัวในปี 2565 ทว่าสถานการณ์กลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงทอดยาวมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่จะชี้ให้เห็นว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในภาวะตลาดเช่นนี้ได้อย่างไร แต่ยังเป็นการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถรักษาเสถียรภาพและเติบโตได้ท่ามกลางความไม่แน่นอน
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ -1.2% ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะตลาดที่ชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ตามรายได้รวม ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือทั่วประเทศอย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจประกอบด้วยรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์นี้ยิ่งเห็นได้ชัดในบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ตามรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จขั้นสุดท้าย
ในท้ายที่สุด สิ่งที่ตัดสินความเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” คือความสามารถในการทำกำไร ยิ่งบริษัทสามารถแปลงรายได้ให้เป็นกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าได้มากเท่าไร ก็ยิ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และกลยุทธ์ที่เหนือกว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ตามกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปีนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567 และบทสรุปสำหรับนักลงทุน
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของกำลังซื้อของผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ แต่ควรให้ความสำคัญกับรายได้จากการขายที่แท้จริง และที่สำคัญที่สุดคือความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิที่ยั่งยืน บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย และสามารถสร้างผลกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ คือบริษัทที่นักลงทุนควรจับตามอง
ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ทดสอบความแข็งแกร่งและการปรับตัวของทุกบริษัทในอุตสาหกรรม การติดตามผลประกอบการอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีศักยภาพในการเติบโตภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและสร้างโอกาสให้พอร์ตของคุณเติบโตอย่างมั่นคงในระยะยาว.
