ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์จากกูรูผู้คร่ำหวอด
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นห้วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงลิ่วจากแรงส่งอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่สัญญาณของการฟื้นตัวปรากฏชัดเจน แต่ความเป็นจริงกลับเป็นอีกทิศทางหนึ่ง ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขายอันคึกคัก (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมตลาดก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทมหาชนจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถนำพาตนเองให้ผ่านพ้นสถานการณ์อันผันผวนนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันนี้
รายได้รวมภาพรวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ในปี 2566 ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมติดลบ ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่ครอบคลุมในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับผลกระทบด้านรายได้ที่รุนแรง เห็นได้จากการลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน โดยมีอัตราการลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค ก็ยังไม่พ้นจากภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม: การต่อสู้ที่เข้มข้นใน Top 10
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) เพียงเล็กน้อยที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท,อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลประกอบการที่แม่นยำยิ่งขึ้น
หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีความแตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เห็นได้ชัด คือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ชิงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: การปรับตัวที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 คือ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของ “ผู้ชนะ”
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) มีน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ซึ่งแต่ละบริษัทจะสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์นี้ได้ดีเพียงใดนั้น คงต้องติดตามกันต่อไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนท่ามกลางความผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เพื่อให้เราได้ร่วมกันวางกลยุทธ์และสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน.
