วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การยืนหยัดท่ามกลางความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังที่จะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นจนเป็นที่ประจักษ์
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความแตกต่างที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าใจหาย ประกอบด้วย L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกันกับตัวเลขติดลบที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) -23%, Major Development Plc. (MD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้รวมที่ติดลบได้ถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
San Siri ขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai Plc. (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses Plc. (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Plc. (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 ได้แก่ U City Plc. (U) (เดิมชื่อ U City) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Origin Property Plc. (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Plc. (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลัก หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลข Top 10 และลำดับอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นไปอีกเมื่อพบว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาอย่างยิ่งคือ Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development Plc. (LPN) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) Plc. (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai Plc. (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation Plc. (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding Plc. (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Origin Property Plc. (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Plc. (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักปรากฏอยู่ในอันดับต้นๆ เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Plc. (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
เมื่อมาถึงบรรทัดสุดท้าย การมีรายได้มากเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากกำไรที่เกิดขึ้นน้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ การพิจารณาจากกำไรสุทธิจึงเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองอันดับ 1 ด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses Plc. (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในปีนี้คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้ราว 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai Plc. (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในปีนี้ โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างใกล้ชิด อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses Plc. (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding Plc. (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Plc. (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและมองไปข้างหน้า
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่ การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในปีที่ยากลำบากเช่นนี้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทายสูงเช่นกัน ผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจำเป็นต้องเตรียมพร้อมรับมือกับปัจจัยต่าง ๆ ที่อาจส่งผลกระทบ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศ นโยบายภาครัฐ อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ก้าวข้ามทุกความท้าทาย การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอย่างลึกซึ้ง และการวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ แล้วเราจะมาร่วมกันติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อหาแนวทางในการสร้างผลตอบแทนสูงสุดในทุกสภาวะการณ์ไปพร้อมกัน
