วิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย ความแปรปรวน และการพลิกเกมของผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่โดดเด่นเป็นพิเศษ จากความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งทอดมาสู่การเติบโตอย่างต่อเนื่อง กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวที่เหนือความคาดหมาย แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และความท้าทายนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง สัญญาณนี้บ่งชี้ถึงความเปราะบางที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับแรงกดดันที่มองข้ามไม่ได้
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มที่เห็นรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีชะตากรรมนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% สภาวะเช่นนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปในวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่บริษัทที่มีฐานแข็งแกร่งและมีศักยภาพในการ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ สูง
Sand Development: เจ้าตลาดรายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UU) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะแสดงให้เห็นถึงขนาดของธุรกิจ แต่การจะประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นหลัก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ส่งต่อไปยังหลายบริษัทอย่างชัดเจน เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และน่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand): ครองแชมป์รายได้จากการขาย ชี้วัดความแข็งแกร่งในตลาดที่ผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการ ขายอสังหาริมทรัพย์ ของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความยั่งยืนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังคือการบริหารจัดการที่เฉียบคม
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้ลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 8 ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลเหล่านี้เป็นการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมมาอย่างละเอียด เชื่อได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมแกร่งให้กับธุรกิจของคุณ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาดถือเป็นกุญแจสำคัญ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับพอร์ตการลงทุนและธุรกิจของคุณในปี 2567 นี้
