บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567 – ใครคือผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในช่วงปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับพายุลูกใหม่ที่สั่นคลอนความมั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่พุ่งสูงจากโมเมนตัมอันยอดเยี่ยมของปี 2565 การชะลอตัวของตลาดปรากฏชัดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ทิ้งผลกระทบต่อเนื่องมายังปี 2567 ที่สถานการณ์ยังคงทรงตัวจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงที่สามารถฝ่าฟันมรสุมนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 รายได้รวมของกลุ่มบริษัทเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งกว่า นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับตัวเลขการถดถอยอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่รายได้รวมลดลงในระดับสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ขึ้นแท่นอันดับหนึ่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ช่วยเสริมเข้ามา ในทางกลับกัน หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมากถึง -78% ในขณะที่ L.P.N. Development (LPN) ก็ประสบปัญหาเดียวกันด้วยรายได้จากการขายที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาผงาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
บทสรุปผลการดำเนินงาน: กำไรสุทธิ – ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งในด้านกำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากผลกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและการมองหาโอกาสในวิกฤต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การที่บริษัทใดจะสามารถรับมือกับสถานการณ์นี้ได้ดีเพียงใดนั้น จะขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุน การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงความสามารถในการสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการใหม่ๆ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ ความเข้าใจในตลาดอย่างถ่องแท้ และมีความสามารถในการปรับตัวที่รวดเร็ว จะสามารถหาโอกาสท่ามกลางวิกฤตนี้ได้เสมอ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเดินทาง การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกยิ่งขึ้น หรือแม้กระทั่งต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ การพูดคุยกับเราเพื่อเจาะลึกถึงศักยภาพและโอกาสที่ซ่อนอยู่ จะเป็นการก้าวเดินที่สำคัญสู่อนาคตที่สดใสในโลกของอสังหาริมทรัพย์
