วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือตัวจริงแห่งวงการ?
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกที่ได้มาจากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภค (High Season) ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังดูไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายทางเศรษฐกิจได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ที่แข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ความน่าสนใจอยู่ที่การเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการสร้างยอดขายจริง
เมื่อพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดโดยตรงถึงความสามารถในการปิดการขายและสร้างยอดขายจากโครงการเป็นหลัก จะพบว่าภาพรวมยิ่งมีความท้าทายมากขึ้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดมายาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้จากการขาย) ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่การเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้หรือยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วเก็บเกี่ยวผลกำไรสุทธิเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามกำไรสุทธิ) ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท ช่วยหนุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายสำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้ แต่ก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้และผลกำไรที่ลดลง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์การขายที่ยืดหยุ่น และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงคาดการณ์ว่าจะมีความท้าทายต่อเนื่อง แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่ง มีแผนการดำเนินงานที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจมหภาคและพฤติกรรมผู้บริโภคได้อย่างรวดเร็ว
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในภาพรวมเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจลงทุนอย่างรอบคอบ หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้
