เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่กลยุทธ์การลงทุนปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยถือเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ตลาดพุ่งทะยานต่อเนื่อง แต่ภาพความเป็นจริงกลับกลายเป็นความซบเซาที่ปกคลุมตลาดอย่างยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนลากยาวไปถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซัน แต่กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่สถานการณ์ยังคงมีความเปราะบางและท้าทายอย่างมากสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่า ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปรับตัว
จากข้อมูลบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนจะไม่เลวร้าย แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมหดตัวลงอย่างน่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงแบรนด์ระดับบนอย่าง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เผชิญแรงปะทะหนักหน่วงเช่นกัน
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน แม้แต่ผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งก็ยังต้องเผชิญกับปัจจัยลบด้านกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริเฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์)
ในสมรภูมิการจัดอันดับ 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริก้าวขึ้นเป็นที่ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามด้วย ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ ส่วนอันดับที่เหลืออย่าง เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ในท็อป 10 อย่างเหนียวแน่น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของกำไร
หากเราตัดรายได้จากส่วนอื่นออกและโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” จะพบความจริงที่โหดร้ายกว่านั้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือตัวชี้วัดว่าการปิดการขายในโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ทำได้ยากขึ้นมากจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง
ในส่วนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ที่ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ จุดที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งรุกเข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนสามารถสร้างรายได้เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นการขยายฐานธุรกิจที่น่าจับตามองที่สุดในเวลานี้
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
บทสรุปสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ของ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนกว่า 12 แห่ง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ามาช่วยพยุงสถานะ หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมานำหน้าทันที
การที่ แสนสิริ สามารถสร้างกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นความสำเร็จที่น่าประทับใจที่สุดในบรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่ แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายในจังหวะที่เหมาะสม
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับอนาคต
การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของ “ปริมาณ” อีกต่อไป แต่คือเรื่องของ “ประสิทธิภาพ” และการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในหุ้น อสังหาริมทรัพย์ หรือซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในปี 2567 ความรอบคอบคือหัวใจสำคัญ
เรากำลังอยู่ในภาวะที่บริษัทต้องปรับกลยุทธ์การขาย เน้นโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) มากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น หากคุณกำลังวางแผนเลือกโครงการอสังหาฯ ในทำเลทองหรือมองหาโอกาสจากหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีความพร้อมในพอร์ตโฟลิโอ ควรเลือกบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีผลประกอบการที่พิสูจน์แล้วว่ารับมือกับความผันผวนได้ดี
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทิศทางของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ หรือต้องการบทวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตล่าสุดที่ช่วยให้คุณก้าวนำหน้าตลาดก่อนใครในวันนี้ครับ
