บทวิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566 สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในยุคท้าทาย
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด แต่หากจะกล่าวถึงปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีที่ “หนักหนาสาหัส” อย่างแท้จริง สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ จากที่เคยคาดการณ์ว่าปี 2565 จะเป็นฐานสำคัญที่ช่วยส่งแรงส่ง (Momentum) ให้ธุรกิจได้ Take off ในปีถัดไป สถานการณ์จริงกลับไม่เป็นเช่นนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนจบไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season แต่กลับเงียบเหงาจนล่วงเลยมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงต้องการแรงกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะที่ปรึกษาและผู้ติดตามข้อมูลเชิงลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางกระแสลมต้าน ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อ “รายได้รวม” ไม่ใช่เครื่องชี้วัดความสำเร็จเพียงหนึ่งเดียว
จากการตรวจสอบข้อมูลทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่ากับรายละเอียดรายบริษัทที่มีถึง 25 แห่งจาก 41 แห่งที่มียอดรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท สิ่งที่น่าจับตามองคือ “บิ๊กเนม” ในอุตสาหกรรมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนว่าวิกฤตความเชื่อมั่นและกำลังซื้อที่หดตัวไม่ได้เลือกปฏิบัติ
เจาะลึกการจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด (Top 10)
สำหรับแชมป์รายได้รวมปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (โต 12%) เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิวด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) ในขณะที่อันดับ 5-10 ได้แก่ พฤกษา โฮลดิ้ง, เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ
อย่างไรก็ดี การดูเพียง “รายได้รวม” อาจทำให้ภาพบิดเบือนได้ เพราะหลายบริษัทมีการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาฯ โดยตรง ดังนั้น เราจึงต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: สงครามตัวเลขของจริง
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าตารางอันดับก็เปลี่ยนไปทันที รวมทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง โดย เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งคู่ถือเป็นไม่กี่บริษัทที่สามารถทำอัตราเติบโตได้สวนกระแส
ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งรุกหนักในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ทำให้รายได้ส่วนนี้เติบโตพุ่งกระฉูดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท สะท้อนถึงกลยุทธ์การเลือกทำเลทองที่เป็นเอกลักษณ์ของกลุ่มนี้
กำไรสุทธิ: บททดสอบของผู้ชนะตัวจริง
ธุรกิจจะยั่งยืนได้มิใช่เพียงแค่การเร่งยอดขาย แต่คือการทำกำไร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทเผชิญปัญหาต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
หากพูดถึงกำไรสูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองที่ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้รวมกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ หากตัดส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างชัดเจน ส่วน แสนสิริ ถือเป็นม้ามืดที่ทำผลงานกำไรเติบโตโดดเด่นถึง 42%
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต: กลยุทธ์ปี 2567 สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
ด้วยประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย ทั้งจากอัตราดอกเบี้ยนโยบาย หนี้ครัวเรือน และการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือด ผู้ประกอบการต้องปรับตัวจากการเน้นปริมาณสู่การเน้น “คุณภาพและกระแสเงินสด” (Cash Flow Management) การพัฒนาโครงการต้องมีความละเอียดมากขึ้น โดยใช้ Data-driven มาวิเคราะห์ความต้องการจริงของผู้บริโภคในแต่ละทำเล
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการเปรียบเทียบข้อเสนอและมองหาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่มในระยะยาว (Value Creation) แทนการมองเพียงแค่โปรโมชั่นระยะสั้น
คุณกำลังวางแผนลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้อยู่ใช่หรือไม่? การตัดสินใจบนพื้นฐานข้อมูลที่แม่นยำคือหัวใจสำคัญ หากคุณต้องการที่ปรึกษาหรือต้องการข้อมูลอัปเดตเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลทองและบริษัทอสังหาฯ ที่มีความมั่นคงสูง สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการตัดสินใจที่คุ้มค่าที่สุดได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
