เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กเนมปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
เมื่อเรามองย้อนกลับไปที่ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่กดดันผู้ประกอบการอย่างหนักหน่วง จากความคาดหวังที่ว่าธุรกิจจะก้าวกระโดดจากแรงส่งปี 2565 กลับกลายเป็นสภาวะที่ตลาด “แผ่วปลาย” ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวตลอดทั้งปี แม้จะเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กำลังซื้อกลับไม่ฟื้นตัวอย่างที่ควรจะเป็น จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ตลาดยังคงอยู่ในภาวะเฝ้าระวัง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาตลอด 10 ปี วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปถอดรหัสข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ ใครคือผู้ชนะตัวจริงที่ยังคงความแข็งแกร่งไว้ได้
รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ต้องจับตามอง
จากข้อมูลผลประกอบการของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบว่าบริษัทส่วนใหญ่ถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่รายได้หดตัวในระดับเกินกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star (ESTAR), Country Group (CGD) รวมถึง Raimon Land (RML), Lalin (LALIN), Major Development (MJD) และ Siamese Asset (SA) ซึ่งแต่ละรายเผชิญกับแรงกดดันด้านยอดโอนที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ แม้แต่ “บิ๊กเนม” อย่าง Land & Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมามีความเปราะบางสูงมาก โดยเฉพาะในกลุ่มระดับบนที่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริทวงบัลลังก์ท่ามกลางตลาดผันผวน
ในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ครองส่วนแบ่งการตลาดสูงสุด แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี โดยมี Supalai, Land & Houses และ Pruksa Holding ตามมาเป็นลำดับ แต่สิ่งที่ผมในฐานะที่ปรึกษาด้าน การซื้อคอนโดมิเนียมและบ้าน อยากให้จับตา คือการที่บริษัทใหญ่หลายแห่งเริ่มปรับกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงไปสู่สินทรัพย์อื่นๆ เพื่อประคองรายได้รวมให้ยังคงเติบโต
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
หากตัดรายได้อื่นออกและโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะพบภาพที่ชัดเจนขึ้น ภาพรวมกลุ่มลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
AP (Thailand) ยังคงเป็นผู้นำด้านยอดขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะติดลบเล็กน้อยที่ -2% ในขณะที่ SC Asset โดดเด่นขึ้นมาด้วยการเติบโตด้านรายได้จากการขายถึง 13% และอีกรายที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบก้าวกระโดดถึง 103% สะท้อนถึงการปรับพอร์ตให้มีความหลากหลาย (Diversification) ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญมากในการบริหาร พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบัน
เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
รายได้อาจดูหรูหรา แต่กำไรคือสิ่งยืนยันความอยู่รอด ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดกว่า 12 แห่ง
ในด้านกำไรสุทธิ Land & Houses ยังคงครองแชมป์ที่ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ เป็นตัวช่วยสำคัญที่ทำให้กำไรออกมาดูดี หากไม่มีกำไรพิเศษส่วนนี้ ตำแหน่งแชมป์อาจเปลี่ยนมือไปสู่ Supalai หรือ AP (Thailand) ได้ง่ายๆ
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรเติบโตได้ถึง 42% ทะลุ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนและการเลือกเปิดโครงการในเซกเมนต์ที่ยังมีดีมานด์จริง
บทสรุปและมุมมองต่อปี 2567
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คือบทเรียนสำคัญของทั้งนักลงทุนและผู้ประกอบการ การพึ่งพาเพียงยอดขายจากที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอสำหรับยุคที่ดอกเบี้ยสูงและกำลังซื้อซบเซา สำหรับปี 2567 ความสำเร็จจะไม่ได้วัดกันที่ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launch) อีกต่อไป แต่จะวัดกันที่ความเร็วในการโอนกรรมสิทธิ์และการมีสภาพคล่อง (Cash Flow) ที่เพียงพอ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือวางแผน ลงทุนในที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาทิศทางตลาดเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการเลือกโครงการที่ทำกำไรได้จริงหรือการวิเคราะห์ความแข็งแกร่งของบริษัทอสังหาฯ ก่อนการลงทุน
อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้คุณเสียโอกาส ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาอสังหาฯ ของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและกลยุทธ์ที่ปรับให้เหมาะกับสภาวะเศรษฐกิจปี 2567 โดยเฉพาะ!
