เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ ปี 2566 และทิศทางสู่อนาคต
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยช่วงปี 2566 เปรียบเสมือนการเดินทางผ่านพายุที่ยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ แม้เราจะตั้งความหวังไว้สูงว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดก้าวกระโดดขึ้นไปอีกขั้น แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนถึงภาวะชะลอตัวที่ฝังรากลึกตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เคยเป็นช่วงกอบโกย (High Season) กลับเงียบเหงาอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี นี่คือช่วงเวลาแห่งการทดสอบความแข็งแกร่ง (Stress Test) ครั้งสำคัญ วันนี้ผมจึงได้ทำการประมวลผลและวิเคราะห์เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทมหาชน เพื่อหาคำตอบว่าในวิกฤตที่ทุกคนเผชิญร่วมกัน ใครคือผู้ที่สามารถประคองตัวและรักษาความสามารถในการแข่งขันเอาไว้ได้ดีที่สุด
บทวิเคราะห์รายได้รวม: สัญญาณของการชะลอตัวในวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย มียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่หากดูไส้ในจะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลง สะท้อนให้เห็นว่าการรักษาการเติบโตไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับเกิน 20% นำโดยชื่อที่คุ้นเคยในตลาด เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญแรงกดดันด้านยอดขายอย่างหนัก นอกจากนี้กลุ่มผู้พัฒนาโครงการระดับลักชัวรีอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็หลีกหนีไม่พ้นจากสภาวะชะลอตัวนี้เช่นกัน
สิ่งที่น่าตกใจคือ แม้แต่ “บิ๊กเนม” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเมื่อไล่เรียงในกลุ่ม Top 10 ของอุตสาหกรรม พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยเช่นกัน
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครครองบัลลังก์รายได้?
เมื่อเราโฟกัสไปที่รายได้รวม ปี 2566 ถือเป็นปีทองของ แสนสิริ ที่สามารถผงาดขึ้นเป็นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% ท่ามกลางกระแสลมทวนของตลาด ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) รั้งอันดับ 2 ไปด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามติดมาด้วย ศุภาลัย และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จเพียงรายได้รวมอาจมีความคลาดเคลื่อน เพราะธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ บางรายมีรายได้จากส่วนงานอื่นเข้ามาเสริม ผมจึงขอพาทุกท่านไปดู “หัวใจสำคัญ” ของการดำเนินธุรกิจ นั่นคือ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้สถานะที่แท้จริงของการขายที่อยู่อาศัย
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในส่วนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์เจ้าตลาดด้านการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการบริหารจัดการพอร์ตโครงการได้อย่างดีเยี่ยม ส่วนอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ ก็ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 7% ในขณะที่ เอสซี แอสเสท เป็นอีกหนึ่งความสำเร็จที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% และก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ควรค่าแก่การพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มต้นขยายพอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจัง และเห็นผลลัพธ์ชัดเจนด้วยอัตราเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากปีที่แล้ว ถือเป็นการพิสูจน์ว่าทำเลศักยภาพที่ผสานรวมกับไลฟ์สไตล์ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดเสมอ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้การสร้างรายได้จะเป็นเรื่องสำคัญ แต่ “กำไร” คือจุดชี้วัดความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลงถึง -11% ตอกย้ำว่าภาวะเศรษฐกิจบีบให้ต้นทุนพุ่งสูงขึ้นและอำนาจการซื้อใน ตลาดอสังหาฯ ลดน้อยลง
แม้จะมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมหลายราย แต่ผู้ที่ครองแชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย ซึ่งหากหักลบส่วนนี้ออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะกลายเป็นสองค่ายที่ทำกำไรจากการดำเนินงานปกติได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ด้าน แสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรสุทธิโตแบบก้าวกระโดด 42% ซึ่งแสดงถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อได้แม่นยำท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ปี 2566 คือบทเรียนที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกคน ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ได้วัดกันที่ปริมาณการเปิดตัวโครงการ แต่เป็นการวัดที่ความสามารถในการเลือกทำเล (Location Selection) การควบคุมต้นทุน (Cost Control) และการวางกลยุทธ์สินค้าให้ตรงใจกลุ่มเป้าหมาย (Customer Centric) อย่างแท้จริง
สำหรับนักลงทุนหรือผู้สนใจที่ต้องการติดตามข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือหากท่านต้องการคำปรึกษาในการเลือกที่อยู่อาศัยที่มีความคุ้มค่าและศักยภาพในการเติบโตสูงในปี 2567 นี้ ท่านสามารถติดต่อสอบถามข้อมูลอัปเดตและรับคำแนะนำจากทีมงานมืออาชีพของเรา เพื่อวางแผนการลงทุนและการซื้อที่อยู่อาศัยให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืนได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
