วิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางมรสุม?
บทวิเคราะห์นี้มีจุดประสงค์เพื่อสำรวจผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย โดยเน้นการวิเคราะห์รายได้จากการขาย กำไรสุทธิ และอัตราการเติบโต เพื่อระบุ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองได้ในสมรภูมิ “อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566”
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความคาดหวังที่สวนทางความเป็นจริง
ปี 2566 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน สวนทางกับความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 ที่เริ่มส่งสัญญาณบวก แต่แล้วภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้โมเมนตัมการเติบโตที่เคยคาดหวังไม่สามารถเกิดขึ้นได้จริง แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาสำคัญของการกระตุ้นยอดขาย ก็ยังคงแสดงสัญญาณอ่อนแรงต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่และส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้แข็งแกร่ง?
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดในปี 2566 ซึ่งผลการวิเคราะห์เชิงลึกเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจ ดังนี้
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมที่หดตัว
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงจะไม่มากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc., Eastern Star Real Estate Plc. และ Country Group Development Plc. ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property Plc. ที่ 23%, Major Development Plc. ที่ 22% และ Siamese Asset Plc. ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses Plc. แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. ที่ 10%, Pruksa Holding Plc. ที่ 9% และ Origin Property Plc. ที่ราว 4%
Sand Siri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Sansiri Plc.): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand) Plc.): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai Plc.): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses Plc.): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding Plc.): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation Plc.): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UCC Group Plc.): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand) Plc.): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property Plc.): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate Plc.): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้รวมจะให้ภาพรวมของธุรกิจ แต่เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นผลลัพธ์โดยตรงจากการดำเนินงานหลัก จะช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นว่า Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจไม่ได้มาจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจน ได้แก่ Raimon Land Plc. ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. ผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand) Plc.): 36,927 ล้านบาท (เติบโต -2%)
แสนสิริ (Sansiri Plc.): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (Supalai Plc.): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation Plc.): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding Plc.): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses Plc.): 18,966 ล้านบาท (เติบโต -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand) Plc.): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property Plc.): 8,840 ล้านบาท (เติบโต -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House Plc.): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect Plc.): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana Plc.) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถทำได้จริง ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนสะสมมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses Plc.): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai Plc.): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand) Plc.): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri Plc.): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property Plc.): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation Plc.): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House Plc.): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding Plc.): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand) Plc.): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana Plc.): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
สรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การแข่งขันที่รุนแรง สภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน และต้นทุนทางการเงินที่ปรับตัวสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลต่อผลประกอบการของหลายบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน และต้องงัดกลยุทธ์ที่เหนือชั้นเพื่อการอยู่รอดและเติบโต การปรับตัวตามเทรนด์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการพิชิตเป้าหมาย
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการพันธมิตรที่พร้อมขับเคลื่อนไปข้างหน้าในทุกสภาวะตลาด โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหารือและวางแผนกลยุทธ์ที่จะนำพาธุรกิจของคุณสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
