วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญสู่โอกาสในปี 2567
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ที่หนักหน่วงสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย วิกฤตการณ์ที่คาดว่าจะคลี่คลายกลับทวีความรุนแรง ตลาดที่เคยมีความหวังจากการฟื้นตัวในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี กลับไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้ ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง และความซบเซาได้ลุกลามต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยรายใดคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง และบทเรียนจากปีที่ผ่านมาจะนำไปสู่โอกาสใหม่ในปีนี้ได้อย่างไร
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายที่ไม่คาดฝัน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวมปี 2566: ความท้าทายที่ชัดเจนกว่าที่คาด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยากลำบากอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
ภายใต้แรงกดดันของตลาด แสนสิริ (SIRI) ได้ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% แซงหน้า AP Thailand (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ในอันดับที่ 2 โดย AP ถือเป็นหนึ่งในไม่กี่รายในกลุ่ม Top 10 ที่สามารถรักษาการเติบโตไว้ได้ในระดับบวกเล็กน้อย
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ทำรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UWC (UNIVentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้มาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายในการระบายสต็อกและสร้างยอดขาย
บริษัทที่รายได้จากการขายปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากที่เกิดขึ้นในทุกระดับของผู้เล่นในตลาด
AP Thailand ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการปิดการขายที่โดดเด่น
AP Thailand (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงเล็กน้อย แต่แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตในแดนบวก โดยมีอัตราการเติบโต 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงศักยภาพการเติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13%
Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6
Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้
Quality House (QH) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มักจะติดอันดับ Top 10 อยู่เสมอ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทพัฒนาศูนย์การค้าชั้นนำรายนี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากไม่สามารถทำกำไรได้ การดำเนินธุรกิจก็ย่อมไม่ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับภาวะขาดทุนมานาน 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมาผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: บทเรียนจากความสามารถในการบริหารต้นทุนและโอกาสทางธุรกิจ
Land and Houses (LH) ได้กลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจากการบันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP Thailand (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้าก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 7
Pruksa Holding (PRUKSA) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับอุตสาหกรรมนี้ และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความยากลำบากต่อไป
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ในปี 2567 ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในปี 2567:
การบริหารสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: การบริหารจัดการสต็อกคงค้างให้คล่องตัว เป็นสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่อง
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: การทำความเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น ความต้องการพื้นที่ที่ยืดหยุ่น การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) หรือการให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวและสิ่งแวดล้อม จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างยอดขาย
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในกระบวนการขาย การตลาด และการบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): การเจาะตลาดที่มีความต้องการเฉพาะ เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ หรือกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน อาจเป็นช่องทางในการสร้างรายได้ที่มั่นคง
การร่วมทุนและพันธมิตรทางธุรกิจ: การสร้างพันธมิตรกับผู้เล่นรายอื่น หรือการร่วมทุนในโครงการขนาดใหญ่ อาจช่วยแบ่งเบาภาระความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด และกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จในปี 2567 ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
