วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ เผยผู้ชนะและผู้ท้าชิงในตลาดที่ท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความอึมครึมนี้ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ถือเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การพิจารณาว่าบริษัทใดสามารถ “เอาตัวรอด” และ “เติบโต” ได้อย่างแท้จริงท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนความท้าทายที่กระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงปัญหาที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบภาวะรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ได้รับผลกระทบในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยเป็นเสาหลักของตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์เรียงตามรายได้รวม ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการแปลงโครงการเป็นรายได้ที่จับต้องได้จริงๆ ภาพของ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ หลายบริษัทมีรายได้รวมที่สูงเนื่องจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
หากเราเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์ของบางบริษัทน่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อย 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์เรียงตามรายได้จากการขาย ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับการอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไร การมีรายได้จำนวนมากแต่มีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะเดียวกัน กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์เรียงตามกำไรสุทธิ ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส
จากผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง, การชะลอตัวของการบริโภคภายในประเทศ, ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ความผันผวนของราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ
ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน, มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น, เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อว่าการปรับตัวเข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคดิจิทัล, การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการและขาย, การให้ความสำคัญกับเรื่องความยั่งยืน (Sustainability) และ ESG (Environmental, Social, and Governance), รวมถึงการมองหาโอกาสในการขยายตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลประกอบการ, การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท, และการคาดการณ์แนวโน้มตลาด จะเป็นเครื่องมือที่สำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์.
ร่วมเจาะลึกอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: หากคุณต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาโดยผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง ที่จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพอนาคตและเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตอย่างมั่นคง.
