วิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการฟื้นตัวอย่างมีกลยุทธ์
ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีกระแสคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ที่สัญญาณบวกเริ่มปรากฏ ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดได้หวนกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน การสำรวจข้อมูลเชิงลึกของเราชี้ให้เห็นว่า แนวโน้มนี้ยังคงส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนทางเศรษฐกิจและสังคมที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้นำตัวจริงที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องจับตามอง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่า ในภาพรวมปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้าและโครงการที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% และบริษัทอื่นๆ เช่น Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาในแง่ของการดำเนินงานที่แท้จริง รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินผลสำเร็จของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหาในการเพิ่มยอดขาย
บางบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) (AP) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท เฉือนคู่แข่งอย่าง Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท อย่างน่าเสียดาย แต่ Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (Pruksa) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) จากกลุ่มเจ้าสัว มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงติดอันดับเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต โดย CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายมากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนสู่สภาวะปกติได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (Pruksa) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัว
ภาพรวมผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่รอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมือง เศรษฐกิจที่ชะลอตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และสภาวะเศรษฐกิจโลก
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความยืดหยุ่นทางการเงิน กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ติดตามแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย รวมถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคอย่างใกล้ชิด การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีประวัติการดำเนินงานที่น่าเชื่อถือ และมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสท่ามกลางความผันผวนนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมสร้างกลยุทธ์ที่มั่นคงและยั่งยืนไปด้วยกัน.
