ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วนับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อมาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นฤดูกาลขาย (High Season) ของไตรมาส 4 แต่สัญญาณการกลับมาคึกคักก็ยังไม่ปรากฏชัดเจนนัก และความกังวลดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ข้อมูลจาก Property Mentor ที่ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แสดงให้เห็นภาพรวมที่สะท้อนถึงความยากลำบากของปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน การวิเคราะห์นี้ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขสถิติ แต่คือบทพิสูจน์ถึงความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจและการเมือง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังมีผู้ที่รักษามาตรฐานได้
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมที่ติดลบได้ถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งในการดำเนินงานหลัก
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาที่รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง เช่น การให้เช่า การบริการ หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขภาพรวมของ 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงการหดตัวที่ชัดเจนขึ้น โดยมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้จากการขายรวมไว้ที่ 299,979 ล้านบาท สถิติที่น่าตกใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าประหลาดใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
แสนสิริ ผงาด ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม | AP (Thailand) ชนะขาดในรายได้จากการขาย
เมื่อจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวมไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท นำหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาทมาได้อย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนในกลุ่ม 10 อันดับแรก ยังมี SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
แต่หากพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ AP (Thailand) (AP) ได้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างยอดขายที่ยอดเยี่ยม โดยทำรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ได้ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงศักยภาพที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: การวัดผลกำไรที่แท้จริง
แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง การวิเคราะห์กำไรสุทธิในปี 2566 แสดงให้เห็นว่า บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ | ศุภาลัย และ AP (Thailand) เกาะติด
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิได้อย่างน่าประทับใจ โดยทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสุทธิสูงคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) โชว์ผลงานการเติบโตแบบก้าวกระโดด ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
บทสรุปของผลประกอบการในปี 2566 จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้ การฟื้นตัวที่แท้จริงอาจต้องใช้เวลาและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การบริหารสภาพคล่อง การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบัน รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ ผมเชื่อว่าการมองหาโอกาสในวิกฤต การสร้างจุดเด่นที่แตกต่าง และการรักษามาตรฐานคุณภาพของโครงการ จะเป็นสิ่งที่ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และพิจารณาทางเลือกที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคต
