บทวิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ภาพรวมตลาด, ผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ, และแนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่สำคัญกลับคืนมาได้ และดูเหมือนว่าสถานการณ์ในปี 2567 นี้ก็ยังไม่น่าจะแตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
เพื่อสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สำหรับปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำในสภาวะตลาดเช่นนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับลดลงเล็กน้อยท่ามกลางแรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท (ในบทความต้นฉบับคือ Univentures ซึ่งภายหลังควบรวมเป็น U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญท่ามกลางความผันผวน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมของ 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายลดลง แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่แสดงศักยภาพอย่างโดดเด่นในปี 2566 หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว บริษัทที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริงคือบริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรสุทธิได้อย่างต่อเนื่องและมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ข้อมูลจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ตลาดที่ชะลอตัว, การแข่งขันที่รุนแรง, และผลกระทบจากปัจจัยภายนอก ล้วนส่งผลต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการปรับตัว, การบริหารจัดการต้นทุน, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด, และการบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาเช่นนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าแม้ตลาดจะยังคงผันผวน แต่ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะเรียนรู้และปรับตัวเสมอ หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, นักลงทุน, หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึก, การวิเคราะห์แนวโน้ม, และการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างความได้เปรียบในตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการสนทนาและค้นหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับความสำเร็จในระยะยาวของท่าน
