ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายเชิงโครงสร้างและกลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการ
ปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนอย่างต่อเนื่อง ส่งสัญญาณเตือนถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างที่อาจส่งผลกระทบในระยะยาว แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากการต่อยอดโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพรวมกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ การชะลอตัวนี้ได้ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะคึกคัก แต่กลับไม่เป็นเช่นนั้น สะท้อนให้เห็นถึงปัจจัยลบที่ฝังรากลึกกว่าที่คาดการณ์ไว้ และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงต่อเนื่องไปถึงปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การทำความเข้าใจผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นกุญแจสำคัญในการประเมินทิศทางและความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนของการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ติดลบประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
การปรับตัวลงของรายได้นี้เกิดขึ้นในหลายบริษัทที่มีชื่อเสียงในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ลดลงในระดับที่น่าสังเกต ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงไปถึงราวๆ 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกัน โดยมีรายได้ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราวๆ 4%
สถิติรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาดขึ้นอันดับหนึ่ง
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ซึ่งแซงหน้า AP (Thailand) (AP) ไปอย่างเฉียดฉิว โดย AP (Thailand) ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ในอันดับที่ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ United Investors Group (UIG) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ทำรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งชัดเจนขึ้นเมื่อพบว่า 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ก็ประสบปัญหาหนัก โดยรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้ดีในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ทำรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาเงียบๆ ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แน่นอนว่า การทำรายได้ได้มากเพียงอย่างเดียวไม่ได้การันตีความสำเร็จที่แท้จริง หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย การบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงานคือปัจจัยสำคัญที่ชี้ขาดในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือการมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมกำไรพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) เข้ามาในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมกำลังเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ด้วยปัจจัยกดดันทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลการดำเนินงานที่โดดเด่นได้ การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินภาพรวม การทำความเข้าใจกลยุทธ์การบริหารจัดการความเสี่ยง การมองหาโอกาสในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการสร้างนวัตกรรมทางการเงินและการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพและประสบความสำเร็จในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ เราพร้อมเสมอที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่เป้าหมายในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่ง
