ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นบทพิสูจน์อันท้าทายสำหรับผู้ประกอบการใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะสามารถสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวและเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลที่เราให้ความเชื่อถือ ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางสถานการณ์ที่แปรปรวน และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างน่ากังวล
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตระหนกนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลกว่าที่คิด เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุดและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างก็มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่และมีชื่อเสียงในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดความแข็งแกร่งและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง รายได้จากการขายย่อมเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจถูกปั่นด้วยรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงอย่างยิ่งที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงเห็นได้จากบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงในปี 2566
Top 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นเล็กน้อย)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 13%)
Pruksa Holding (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหม่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว สิ่งที่จะตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง คือความสามารถในการสร้างกำไรและเก็บเงินเข้ากระเป๋า นั่นคือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมผลประกอบการของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทจดทะเบียนที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการหลายราย การชะลอตัวของเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปราะบาง, และปัจจัยด้านการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่น ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่กดดันตลาด
สำหรับปี 2567 นี้ แนวโน้มยังคงชี้ไปที่ความยากลำบากที่อาจจะยังไม่คลี่คลายไปจากปีก่อนหน้า นักลงทุนและผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความเสี่ยงและโอกาสอย่างถี่ถ้วน การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง, การสร้างความแตกต่างและความโดดเด่นให้กับโครงการ, รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสด เป็นหัวใจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า แม้ตลาดจะมีความผันผวน แต่โอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมปรับตัวและมีวิสัยทัศน์ยังคงมีอยู่เสมอ หากท่านกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสม หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด เราพร้อมที่จะแบ่งปันความรู้และประสบการณ์เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในยุคที่การแข่งขันสูงเช่นนี้
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงในโลกของอสังหาริมทรัพย์.
