พลิกวิกฤตปี 2566: อสังหาริมทรัพย์ไทยฝ่ามรสุม เศรษฐกิจชะลอตัว นักลงทุนจับตาการเติบโตที่ยั่งยืน
ปี 2566 นับเป็นปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ที่ผ่านมา และความคาดหวังที่จะเห็นภาคธุรกิจกลับมาเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสความต้องการซื้อให้กลับคืนมาได้ จนล่วงเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน และยังไม่มีสัญญาณที่ชัดเจนของการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงกลไกตลาดที่ซับซ้อน และประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้ปี 2566: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องจับตา
ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่มีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายที่หลายบริษัทกำลังเผชิญ
บริษัทหลายแห่งประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22%, และ Siamese Asset ที่ 21% แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงก็ยังต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นหลัก ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายที่มาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่ยืนยันความท้าทายของอุตสาหกรรมนี้ได้เป็นอย่างดี คือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันสูงขึ้นและความต้องการซื้อที่ชะลอตัวส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้นำด้านยอดขาย?
แม้จะมีภาวะชะลอตัว แต่การแข่งขันเพื่อชิงส่วนแบ่งทางการตลาดก็ยังคงดำเนินต่อไป โดย AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายจากการขายได้อีกครั้ง ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษามาตรฐานของตนเองไว้ได้เป็นอย่างดี รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้ว่ารายได้จะลดลงถึง 24% โดยมีรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการพัฒนาศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความผันผวน
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูง คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนจำนวน 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) เข้ามาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยมีกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Sansiri ตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property คว้าอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 สัญญาณการปรับตัวและโอกาสในการเติบโต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอนและกำลังซื้อที่ชะลอตัว สัญญาณเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ปี 2567 อาจยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีสัญญาณของความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของหลายบริษัท นักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย ควรให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท กลยุทธ์การบริหารต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างนวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการขายและการบริหาร จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย พร้อมทั้งคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้
มาร่วมกันสำรวจกลยุทธ์แห่งความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดนิ่ง การวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลที่อัปเดต จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนและเดินหน้าได้อย่างมั่นคงท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน หากคุณพร้อมที่จะเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด หรือต้องการพันธมิตรที่เชื่อถือได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ ที่จะช่วยนำพาธุรกิจของคุณสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้
