วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญอีกครั้งสำหรับภาคธุรกิจที่เคยเปี่ยมด้วยพลวัตนี้ แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งสัญญาณการเติบโตเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งอย่างรวดเร็ว ก่อนที่จะเข้าสู่การเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นที่มักเป็นสัญญาณการฟื้นตัวในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และน่าเสียดายที่แนวโน้มดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา และเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สะท้อนภาพรวมที่อ่อนแรง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญในปี 2566
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด เราพบว่ามีหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในสถานการณ์ใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบไปประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่หดตัวไป -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นผู้เล่นหลักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีตัวเลขอยู่ที่ -18% นอกจากนี้ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
ยอดขาย: ความท้าทายที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ภาพรวมยิ่งสะท้อนความท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หากวัดกันที่ศักยภาพในการสร้างยอดขายที่แท้จริง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
สำหรับ 41 บริษัทที่ถูกรวบรวมข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท
รายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรงปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และเป็นที่น่าตกใจอย่างยิ่งที่ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาดที่มักมีผลงานแข็งแกร่ง ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงครองอันดับ 1)
Siri (Sansiri) (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และติด 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเข้าสู่ Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้จะลดลงมาก แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่การพัฒนาเพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายและรายได้จะสำคัญ แต่สิ่งที่บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการอย่างแท้จริง คือ “กำไรสุทธิ” ท้ายที่สุดแล้ว การทำกำไรได้มาก คือการสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับธุรกิจและผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบคว้าอันดับ 1 หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 2)
Siri (Sansiri) (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและทิศทางในอนาคต: บทเรียนจากปี 2566 สู่การก้าวต่อไป
ผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อน ซึ่งเกิดจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา แสดงให้เห็นว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะเผชิญกับความยากลำบาก แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งปัจจัยแห่งความสำเร็จไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ขนาดของบริษัท แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ การบริหารต้นทุนทางการเงิน การบริหารสต็อกสินค้า และความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ถูกต้อง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วจะเป็นกุญแจสำคัญ บริษัทที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ และการบริหารจัดการการเงินอย่างรอบคอบ จะเป็นผู้ที่มีโอกาสยืนหยัดและเติบโตได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจบทเรียนจากปี 2566 และการจับตาดูแนวโน้มของบริษัทที่น่าสนใจ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำทางธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนท่ามกลางความผันผวนของตลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนก้าวต่อไปของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
