เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้เล่นรายใหญ่เผชิญความท้าทาย ใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์อันท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ความคาดหวังจะพุ่งสูงตามโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ภาพรวมกลับพลิกผันสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และดูเหมือนว่าบรรยากาศอันอึมครึมนี้จะยังคงต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย” กำลังเผชิญกับอะไร และใครคือ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ที่ยังคงยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางคลื่นลมแรงนี้
Property Mentor ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม, รายได้จากการขาย, และกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในภาพรวม ปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินว่าไม่แตกต่างมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมในวงกว้างของอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างรายงานตัวเลขรายได้ที่ติดลบมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่เห็นตัวเลขลดลงถึงราวๆ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาในแง่ของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก แต่หากวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
รวมเม็ดเงินจากรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
บริษัทอย่าง Raimon Land เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นตัวเลขลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนของภาวะตลาดที่ท้าทาย
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยังคงเห็นการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 7% ก็ตาม
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีเข้ามาอยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
แม้จะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” ในโลกธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนยันความเป็นเจ้าพ่อแห่งกำไร แม้ตลาดจะผันผวน
สำหรับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่หนุนกำไรของ LH คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปแบบฉิวเฉียว ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เป็นตัวแทนจากกลุ่มธุรกิจเจ้าสัวน้ำเมา ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์มานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค, และปัจจัยภายนอกอื่นๆ ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ที่สามารถปรับตัว, วางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด, และมุ่งเน้นการสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับผู้บริโภค การทำความเข้าใจเทรนด์ใหม่ๆ ในตลาด เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน, การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการพัฒนาโครงการและการขาย, และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการไขว่คว้าความสำเร็จ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือเป็นส่วนหนึ่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะเป็นข้อมูลพื้นฐานสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต หากต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบว่าบริษัทของคุณมีศักยภาพในการแข่งขันอย่างไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง
