ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่มองข้ามไม่ได้ และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 นับเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลายประการ ทั้งช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค และความต่อเนื่องของสภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงช่วงท้ายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ถือเป็นไฮซีซั่นของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายและรายได้ให้กลับมาคึกคักได้ ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับตัวของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญของสุขภาพธุรกิจโดยรวม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องทำความเข้าใจ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าเป็นห่วงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ LPN Development (L.P.N.), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ความแข็งแกร่งด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: ข้อมูลเดิมคือ Univentures ซึ่งปัจจุบันคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า
ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการขายจริง ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและแม่นยำกว่ารายได้รวม ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของบริษัท
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นในวงกว้าง โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, LPN Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และเป็นที่น่าตกใจว่า Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ความเป็นเลิศด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและน่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจสำคัญที่แท้จริงของธุรกิจคือการสร้างผลกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้าสู่กระเป๋าของบริษัทได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่าเป็นห่วงยิ่งขึ้นเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ที่สร้างผลกำไรสูงสุด
การประเมินผู้ชนะที่แท้จริง ต้องพิจารณาจากบริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรสุทธิได้อย่างแข็งแกร่ง ในปี 2566 มีการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด ดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ครองอันดับ 1 แม้รายได้ลดลง)
ปัจจัยเสริม: การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานในปี 2566 จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์ทางการตลาดให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และการมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากช่องทางอื่น ๆ ที่มีความยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการประคับประคองธุรกิจ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการอย่างละเอียด ควบคู่ไปกับการทำความเข้าใจปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อตลาด จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึก และร่วมกันวางแผนสู่ความสำเร็จในปี 2567 นี้
