ปี 2566: ท่ามกลางคลื่นลมแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้เล่นรายใดคือผู้นำตัวจริง?
เมื่อมองย้อนกลับไปยังปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าเป็นการเดินทางที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาร้อนแรงได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษหนึ่ง ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ยอดขายรวมหดตัวเล็กน้อย แต่การแข่งขันดุเดือด
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการเกือบทุกราย
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายสะท้อนสมรรถนะหลัก
หากพิจารณาถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายบ่งชี้ถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง 2% ไม่เพียงแต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 แห่ง มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บทสรุป 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่สูง แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” ที่เข้ากระเป๋า
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
บทสรุป 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (อันดับ 1 แม้รายได้รวมลดลง เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสยังคงมี
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง การเมืองที่ยังคงส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด และสามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ ผมขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด วิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท และพิจารณาถึงศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว การเลือกพันธมิตรทางธุรกิจที่น่าเชื่อถือในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจ และบรรลุเป้าหมายทางการเงินของท่านได้ในที่สุด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับท่านโดยเฉพาะ
