ปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในประเทศไทย แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเปี่ยมไปด้วยความหวัง ด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะกลับมา “take off” อีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็น “ไฮซีซั่น” ของวงการในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสเท่าที่ควร
Property Mentor ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการเงินและการลงทุน ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การถดถอยที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ พบว่าในปี 2566 พวกเขาสามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นสัดส่วนกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MDX) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้ถดถอย โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวมปี 2566
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ขณะที่ Supalai อยู่ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses คว้าอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City Public Company Limited (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
แต่หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญกว่ารายได้รวมที่อาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ การวิเคราะห์รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (กว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับขึ้นมาเป็นผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับที่ดีไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตเชิงบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% ก็ยังสามารถอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความยั่งยืนของธุรกิจ
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH กวาดกำไรในปีนี้คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท คว้าอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากในปี 2567 อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทาย ยังคงมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว กลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง และการดำเนินธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งนำไปสู่การเติบโตและความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือผู้ที่กำลังมองหา คอนโดกรุงเทพ บ้านเดี่ยวทำเลดี หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อประกอบการตัดสินใจในการเลือกพันธมิตรทางธุรกิจที่มั่นคง และโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หรือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกสำหรับการตัดสินใจลงทุน โปรดติดต่อทีมงาน Property Mentor เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคต เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
