เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ไทย ปี 2566: บทสรุปปีแห่งความท้าทาย และสัญญาณสู่การปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นปีที่ส่งสัญญาณถึงความท้าทายครั้งสำคัญสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และภาพรวมของประเทศ จากความคาดหวังเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมในปี 2565 ซึ่งตลาดดูเหมือนกำลังจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และสถานการณ์ดังกล่าวก็ดูเหมือนจะส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงในท่ามกลางความไม่แน่นอน
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์รายได้สูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำรายได้สูงสุด ในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างใกล้ชิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UCity (U) (เดิมคือ Universal Utilities) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถหลักในการสร้างรายได้ของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจมีการนำรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาประกอบ แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจนี้
จากข้อมูลการเก็บรวบรวมของ Property Mentor พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมอยู่ที่ประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่งผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท: การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด ในปี 2566 มีดังนี้: อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มียอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่เข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการบริหารจัดการต้นทุนและความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองอันดับ 1 กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทในปีนี้ เหตุผลหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่เช่นนั้นแล้ว Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่ AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปให้ได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อย่างมีกลยุทธ์ ไม่ว่าจะเป็นการมองหา คอนโดมิเนียมทำเลดี หรือ บ้านเดี่ยวราคาเหมาะสม หรือแม้แต่ อาคารพาณิชย์เพื่อธุรกิจ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสำรวจโอกาสและวางแผนอนาคตที่สดใสในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไปด้วยกัน.
