ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิด หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ดูเหมือนว่าธุรกิจกำลังจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่า ภาพความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงชี้ให้เห็นถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อประเมินสถานการณ์ที่เกิดขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัว แต่ยังมีความแตกต่างรายบริษัท
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในหลายองค์กร
บางบริษัทประสบปัญหาหนักกว่าค่าเฉลี่ย โดยมีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริขึ้นนำ แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนอื่นๆ
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการสร้างรายได้รวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายได้ถึง 299,979 ล้านบาท ความน่ากังวลยิ่งเพิ่มขึ้นเมื่อมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
รายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ มีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงยอดขายเหล่านั้นให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สภาวะตลาดที่ยากลำบากส่งผลให้มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
กำไรสุทธิสูงสุด: Land and Houses นำในกลุ่มกำไร แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (การเติบโตของกำไรมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของผลประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทชั้นนำ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยต่างๆ เช่น เศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในสภาวะเช่นนี้ ความสามารถในการปรับตัว, กลยุทธ์การบริหารต้นทุน, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง, และการบริหารจัดการความเสี่ยง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะชี้วัดว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใดจะสามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และบริษัทใดจะสามารถก้าวข้ามผ่านวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์อย่างสม่ำเสมอเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาด
หากคุณต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทาย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในปี 2567 โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรง
