บทวิเคราะห์เชิงลึก: ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ย้อนรอยผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ใครคือผู้แข็งแกร่ง ท่ามกลางความผันผวน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย นับเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญที่ท้าทายยิ่งกว่าที่ใครหลายคนคาดการณ์ไว้ แม้จะมีความหวังในการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 แต่ทว่าภาพรวมกลับสวนทาง สัญญาณชะลอตัวที่เริ่มปรากฏก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้ลุกลามต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ช่วงครึ่งปีแรก ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายของปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณหดตัวที่ต้องจับตา
ในภาพรวมทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์นั้นน่ากังวลกว่าที่คิด มีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดตัวอย่างรุนแรงในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาจนรายได้ติดลบถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม) ปี 2566: แสนสิริ ผงาด แซงหน้า AP (Thailand)
เมื่อพิจารณารายได้รวม บริษัทที่น่าจับตามองคือ แสนสิริ (SIRI) ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
UCity (U): 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: บทความต้นฉบับระบุ ยูนิเวนเจอร์ อาจหมายถึง UCity)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวม ทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมทั้งตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย) ปี 2566: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับอันดับรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายยังคงเติบโตได้ถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 8 ที่ 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10, Quality House (QH) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การขายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ) ปี 2566: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงแข็งแกร่ง แม้รายได้หดตัว
สำหรับอันดับกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
แสนสิริ (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% แม้ Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 จะมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แต่ก็ลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาส ในปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยในปี 2566 ซึ่งบ่งบอกอย่างชัดเจนว่า ปี 2567 นี้ จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ทั้งในด้านกำลังซื้อที่อ่อนแอลง, ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น, และการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มายาวนาน ผมมองว่า แม้จะมีอุปสรรค แต่โอกาสก็ยังมีอยู่เสมอสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และมีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง การทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง, การพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีดิจิทัล จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์, ต้องการศึกษาแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้ง, หรือกำลังมองหาโซลูชันที่จะช่วยเสริมศักยภาพให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ หรือโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่อื่น ๆ เราขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อการตัดสินใจทางธุรกิจของคุณในวันนี้
