ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังในการต่อยอดโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ดูเหมือนจะส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ในท่ามกลางความผันผวนของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 นี้ ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่ยังคงยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ขาลงที่ยากจะปฏิเสธ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบไปราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นเทรนด์ขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก (Core Business) หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการศึกษา พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นใหม่ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพของกลุ่ม CPN ในการเข้าสู่ตลาด บ้านจัดสรรราคาพิเศษ และโครงการที่อยู่อาศัยอื่น ๆ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริง การดำเนินธุรกิจก็ย่อมถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จสูงสุด Property Mentor ได้วิเคราะห์ถึงกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท พบว่าในปี 2566 บริษัททั้งหมดทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุนในปีนี้ โดยบางบริษัทมีการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและความผันผวน แม้ว่าบริษัทใหญ่หลายแห่งจะยังคงมีรายได้ที่แข็งแกร่ง แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าหลายบริษัทกำลังเผชิญกับแรงกดดันในการสร้างรายได้จากการขายและรักษาอัตราการเติบโตของกำไร
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาฯ กรุงเทพ และทั่วประเทศ ปัจจัยภายนอก อาทิ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องจับตา จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่มีอิทธิพลต่อทิศทางของตลาด
การปรับตัว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้บริโภคที่กำลังมองหา คอนโดมิเนียมใหม่ หรือ บ้านพร้อมอยู่ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีแนวโน้มการดำเนินงานที่ดี และสามารถส่งมอบโครงการที่มีคุณภาพได้อย่างแท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์รับมือกับตลาดในปี 2567 ทาง Property Mentor ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในอนาคตอันใกล้นี้ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง และตลาดใหม่ไปด้วยกัน
