ปี 2566: มรสุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครยืนหยัด ใครร่วงโรย?
ในโลกธุรกิจที่ผันผวนและคาดเดาได้ยาก ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการเติบโตที่น่าพอใจในปี 2565 แต่โมเมนตัมดังกล่าวกลับชะงักงันอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศโดยรวมในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์การดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าปี 2566 ที่แสนจะท้าทายนี้ แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและใครที่ต้องเผชิญกับความถดถอยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ละเอียดอ่อนแต่มีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่สำรวจ มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนถึงภาวะตลาดที่ซบเซา ซึ่งส่งผลกระทบต่อภาพรวมการเงินของอุตสาหกรรม
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบหนัก:
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับตัวเลขรายได้รวมที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของโมเดลธุรกิจ หรือการบริหารจัดการที่ไม่สอดคล้องกับสภาวะตลาด ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ:
L.P.N. Development (LPN): ประสบภาวะรายได้รวมลดลงราว 28%
Eastern Star Real Estate (ESTAR): มีรายได้รวมติดลบที่ประมาณ 28%
Country Group Development (CGD): เช่นเดียวกับ LPN และ ESTAR ที่เผชิญการลดลงของรายได้รวมถึง 28%
Raimon Land (RML): แม้จะเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง แต่ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะหดตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 26%
Lalin Property (LPH): ตลาดบ้านระดับกลางถึงล่างก็ได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลง 23%
Major Development (MJD): บริษัทที่เน้นตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ประสบกับรายได้รวมที่ลดลง 22%
Siam Asset (SAAM): บริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ก็มีรายได้รวมลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังรายงานรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มรายได้สูงสุด: แสนสิรินำโด่ง, เอพี (ไทยแลนด์) รั้งอันดับสอง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Sansiri (SIRI): ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโต 12% จากปีก่อน
AP (Thailand) (AP): ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ติดอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): อันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): อันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): อันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพที่แท้จริง
แม้รายได้รวมจะเป็นตัวบ่งชี้ภาพรวม แต่ในมุมมองของนักลงทุนและผู้บริหารที่ต้องการประเมินผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพราะรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากธุรกิจอื่น เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการโรงแรม หรือการลงทุนอื่นๆ เข้ามาด้วย ซึ่งอาจทำให้ภาพลักษณ์ของผลการดำเนินงานหลักไม่ชัดเจน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บริษัทที่รายได้จากการขายร่วงหนัก:
Raimon Land (RML): รายได้จากการขายลดลงถึง 78%
L.P.N. Development (LPN): รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%
Land and Houses (LH): เป็นที่น่าประหลาดใจที่บริษัทใหญ่อย่าง LH มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38%
AP (Thailand) (AP): แม้จะเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย แต่ก็ยังประสบปัญหาเล็กน้อยที่รายได้จากการขายลดลง 2%
Origin Property (ORI): มีรายได้จากการขายลดลงถึง 24%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าแม้จะเป็นบริษัทใหญ่ แต่ก็ไม่สามารถรักษาโมเมนตัมการขายไว้ได้ทั้งหมด
สู้กันที่ยอดขาย: เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%
Supalai (SPALI): รักษาอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีที่ 13%
Pruksa Holding (PPH): อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาอันดับ 6 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): อันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Rising Star: Central Pattana (CPN) เติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหารจัดการและกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะสูงหรือต่ำเพียงใด แต่ในท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Land and Houses (LH): ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือ การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai (SPALI): ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): อันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC): อันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): อันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): อันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่รุนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การชะลอตัวของตลาด การแข่งขันที่สูง และผลกระทบจากปัจจัยมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่คาดการณ์ได้ยาก และเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารสภาพคล่อง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางมรสุมนี้
ในฐานะผู้ที่ติดตามและทำงานในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การปรับตัวและการวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดจะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทุกบริษัทที่ต้องการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการทราบข้อมูลเชิงลึก หรือปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนในปีที่กำลังจะมาถึง เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรและให้คำแนะนำแก่ท่าน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
