การประเมินผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ภาพรวมการเติบโต การขาย และกำไร ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันงดงามที่สืบต่อมาจากโมเมนตัมเชิงบวกในปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่เป็นไฮซีซั่นของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง นำมาสู่ปี 2567 ที่ยังคงต้องประเมินสถานการณ์อย่างระมัดระวัง
Property Mentor: การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
เพื่อตอบสนองความต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับประสิทธิภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทจำนวน 41 แห่งตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีจุดประสงค์เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวของแต่ละบริษัทต่อสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตและความแตกต่างในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่มีนัยสำคัญ (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักในการประเมินผลการดำเนินงาน
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกและอันดับต่างๆ อาจมีการเปลี่ยนแปลง
การรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตา ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากบริษัทขนาดใหญ่อย่าง AP แล้ว ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้จากการขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้ให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันและการแข่งขันที่เข้มข้น การบริหารจัดการต้นทุน การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการแสวงหาโอกาสในการสร้างรายได้ที่หลากหลาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรค
สำหรับผู้ที่สนใจเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การดำเนินงาน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน เราขอเชิญชวนทุกท่านร่วมพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายและความต้องการของท่านมากที่สุด การวางแผนอย่างรอบคอบและการตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในโลกอสังหาริมทรัพย์ไทย.
