ส่องตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางมรสุม?
ในปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดฝัน สวนทางกับความหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ทว่า ภาพความเป็นจริงกลับกลายเป็นตลาดที่ค่อยๆ ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องมาถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญที่ควรจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น ส่งผลให้บรรยากาศของปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนแฝงอยู่
ในฐานะนักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่คร่ำหวอดในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคมาได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องจับตา
สำหรับภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทที่อยู่ในข่ายการประเมิน พบว่าปี 2566 ทำรายได้รวมไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาลงลึกในรายละเอียดเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างมีนัยสำคัญในภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้รวม Top 10: แสนสิริผงาดนำ, AP รั้งอันดับสอง
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (ปัจจุบันคือ U City, บริษัทในเครือ BTS Group)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาประกอบด้วย เช่น รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ดีเท่าที่ควร
เมื่อจำแนกเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่ชัดเจน
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
รายได้จากการขาย Top 10: AP (Thailand) ชนะขาด, แสนสิริ รั้งอันดับสอง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
กำไรสุทธิ Top 10: Land and Houses (LH) ยังคงแข็งแกร่ง, Supalai (SPALI) และ AP (Thailand) (AP) ไล่ตามติด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวลดลงของรายได้รวมและรายได้จากการขาย รวมถึงแรงกดดันต่อผลกำไร สะท้อนถึงปัจจัยลบที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ, ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น, และความไม่แน่นอนทางการเมือง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบาก ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าบริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, มีกลยุทธ์การขายที่ปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ได้รวดเร็ว, มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่ที่การปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรม บริษัทที่ไม่หยุดนิ่งในการมองหาโอกาสใหม่ๆ, การพัฒนาเทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ, และการสร้างความสัมพันธ์ที่ยั่งยืนกับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากคุณคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและเรียนรู้จากผลประกอบการของผู้เล่นหลัก คือก้าวแรกที่สำคัญ อย่าปล่อยให้ความท้าทายกลายเป็นอุปสรรค แต่จงใช้มันเป็นแรงผลักดันเพื่อสร้างการเติบโตและประสบความสำเร็จที่ยั่งยืนในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นี้
