วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้ามสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 กลับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เดิมทีเราคาดหวังโมเมนตัมที่แข็งแกร่งจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่กลับกลายเป็นว่าภาพรวมของตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 อันเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนสำคัญ (high-season) ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ จนก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบเนื่องมาจากปีก่อน
เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนถึงความท้าทายที่ซ่อนอยู่
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายราย อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน รวมถึง Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
“แสนสิริ” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักย่อมมีความสำคัญ เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีหลายบริษัทที่มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น ที่พบว่ารายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำยอดขาย ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (อีกบริษัทที่เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ครองตำแหน่งผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางผลประกอบการที่หลากหลาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลดีจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ราคาเหมาะสม และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่ไว้วางใจ เพื่อก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของท่าน
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อวางแผนธุรกิจและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับปี 2567 อันกำลังจะมาถึงนี้!
