ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความผันผวนสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ครับ ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษในตลาดนี้ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
ในช่วงต้นปี 2566 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ จะกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง สานต่อโมเมนตัมที่ดีจากช่วงปลายปี 2565 อย่างไรก็ตาม สภาวะการณ์กลับไม่เป็นเช่นนั้น การชะลอตัวของตลาดกลับปรากฏชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้ว่าปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ในไตรมาส 4 แต่สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนกลับยังไม่ปรากฏให้เห็น และสภาวะการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำในสภาวะตลาดเช่นนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: ทิศทางชะลอตัวที่ไม่อาจหลีกเลี่ยง
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างชัดเจน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญผลประกอบการที่หดตัวลงเช่นกัน และ Country Group Development (CGD) ก็มีรายได้ลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: การจัดอันดับที่เปลี่ยนแปลง
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (UUC) (ภายใต้กลุ่ม BTS) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญกว่า เพราะในรายได้รวมของบริษัทขนาดใหญ่อาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่น เช่น การปล่อยเช่า การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำไปได้ เหนือกว่า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย หลังจากได้พัฒนาโครงการต่างๆ ไปอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในธุรกิจนี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะดีเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัท ที่กำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรได้อย่างโดดเด่นถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
ผลประกอบการของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจต้องเผชิญ จากปัจจัยภายในและภายนอกหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นสภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนทางการเมือง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความผันผวนและแรงกดดัน แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภายในประเทศ แต่ปัจจัยลบต่างๆ ก็ยังคงมีอิทธิพลอยู่
สำหรับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการจะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน ปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด และให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
หากคุณคือผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการในวงการนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง หากต้องการทราบว่าบริษัทใดมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้ดี หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการวางแผนกลยุทธ์ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ให้แข็งแกร่งและยั่งยืน
