เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากจะกล่าวว่าปี 2566 เป็นปีที่ “ท้าทาย” สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย คงเป็นคำนิยามที่ดูเบาไปเสียหน่อย เพราะในมุมมองของผมที่คลุกคลีกับกลยุทธ์การลงทุนและทิศทางตลาดอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ปีที่ผ่านมาคือบททดสอบความแข็งแกร่ง (Resilience) ของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์อย่างแท้จริง หลังจากความคาดหวังที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาทะยานตัวแรงต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับปัจจัยลบทั้งเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ที่กลายเป็นความเงียบเหงา และส่งแรงสั่นสะเทือนต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อตีแผ่ว่าใครคือ “ผู้รอด” และใครคือ “ผู้ชนะ” ในท่ามกลางมรสุมลูกนี้
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจ แต่หากเราดูรายละเอียดจะพบว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทที่มีการหดตัวของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งทำรายได้ติดลบราว -28% ขณะที่กลุ่มแบรนด์ระดับบนและคอนโดมิเนียมบางราย เช่น ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ก็เผชิญกับสภาวะติดลบในช่วง -21% ถึง -26% ที่น่าจับตามองคือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ หนึ่งในผู้นำตลาดที่หลายคนมองว่าเป็นหุ้นอสังหาฯ มั่นคง ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนว่าภาวะตลาดซื้อขายบ้านปี 2566 มีความผันผวนสูงมาก
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริครองบัลลังก์ท่ามกลางความท้าทาย
ในมิติของ “รายได้รวม” แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 คือศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ตามมาด้วยแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
ความโดดเด่นของแสนสิริในปีนี้คือการรักษาสมดุลของพอร์ตโฟลิโอได้ดีเยี่ยม แม้ตลาดจะเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่กดดันผู้ซื้อ แต่การตลาดเชิงรุกและการเจาะกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ (Real Demand) คือกุญแจสำคัญ
“รายได้จากการขาย”: บทพิสูจน์การขายจริงที่ไม่มีตัวช่วย
หากเราตัดรายได้จากทางอื่นออก แล้วมองเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็น Core Business ที่แท้จริง เราจะเห็นโฉมหน้าที่แตกต่างออกไป
ภาพรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดย 30 จาก 41 บริษัทมียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ยอดขายลดลงถึง -38% และเอพี (ไทยแลนด์) ที่ลดลงเล็กน้อย -2% ในขณะที่แสนสิริและเอสซี แอสเสท เป็นเพียงไม่กี่บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่ยังคงสร้างการเติบโตได้ที่ 7% และ 13% ตามลำดับ
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การกระจายโครงการแนวราบที่ยังเป็นที่ต้องการสูง ส่วนที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือเซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการบุกตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจัง โดยมียอดขายเติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณของ New S-Curve ที่น่าสนใจในอุตสาหกรรมนี้
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
กำไรคือคำตอบสุดท้ายสำหรับนักลงทุนและผู้บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งหลายแห่งแบกรับภาระต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด
แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรั้งอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) ประมาณ 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้นำทันที
ด้านแสนสิริทำกำไรได้โดดเด่นมากถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้น 42% ซึ่งแสดงถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการคัดเลือกโครงการที่มี Margin สูงเข้าสู่พอร์ต
ทิศทางสู่ปี 2567: กลยุทธ์การรอดในยุคแห่งความผันผวน
จากประสบการณ์ของผมในแวดวงอสังหาฯ ปี 2567 จะเป็นปีที่การ “คัดเลือก” เข้มข้นยิ่งกว่าเดิม ผู้เล่นที่สามารถบริหารสภาพคล่องได้ดี มีสินค้าที่ตรงใจกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่ม High-End ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะดอกเบี้ย จะยังคงไปต่อได้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำคือการปรับตัวให้ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การมุ่งเน้นนวัตกรรมที่อยู่อาศัยเพื่อความยั่งยืน (Green Real Estate) และการสร้างความแตกต่างผ่านบริการหลังการขาย จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
การแข่งขันไม่ได้วัดกันที่ปริมาณการเปิดตัวโครงการอีกต่อไป แต่เป็นความสามารถในการ “ปิดการขาย” และ “รักษา Margin” ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความผันผวน หรือต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยเพื่อวางแผนกลยุทธ์ในปี 2567 ให้แม่นยำและได้เปรียบตลาด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป ติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราเพื่อขอรับบทวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำสำหรับการตัดสินใจที่ชาญฉลาดที่สุดในวันนี้
