เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่กลยุทธ์ปี 2567
หากจะกล่าวว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่งของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย คงไม่เกินความจริงนัก ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าภาพรวมของธุรกิจที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาเปรียบเสมือนการเดินทวนกระแสน้ำ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวแบบเปราะบางและปัจจัยลบที่ถาโถมเข้าใส่รอบทิศทาง
จากข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่เราได้วิเคราะห์ พบว่าแม้จะมีการพยายามปรับตัวเพื่อรับมือกับความผันผวน แต่ตัวเลขผลประกอบการได้สะท้อนความจริงที่ไม่อาจปฏิเสธได้ว่า ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะพุ่งทะยานจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนัก โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็นช่วงทำเงิน แต่กลับเงียบเหงากว่าที่คาดไว้มาก
สถานการณ์รายได้รวม: แรงกดดันจากรอบทิศ
เมื่อเราพิจารณา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ที่น่าสนใจคือมีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณเตือนภัยสำคัญของตลาดอสังหาฯ ไทย
การถดถอยไม่ได้เกิดขึ้นแค่กับผู้เล่นรายกลางหรือรายเล็ก แต่ยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือไรมอน แลนด์ ที่ต้องเจอกับตัวเลขติดลบมากกว่า 20% แม้กระทั่ง Land & Houses (LH) บริษัทยักษ์ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคง ยังมีรายได้รวมลดลง 18% ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจกำลังซื้อฝืดเคืองนั้นส่งผลกระทบต่อ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในวงกว้างอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ส่องกล้อง 10 อันดับ “รายได้รวม” สูงสุดปี 2566
ในแง่ของรายได้รวม “แสนสิริ” ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเบียดเอาชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ ทั้งนี้ การจัดอันดับรวมมักมีปัจจัยเรื่องรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง แต่เมื่อเราส่องไปที่ รายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำตลาดจะเริ่มเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
วิเคราะห์เจาะลึก: รายได้จากการขาย (Core Revenue)
เมื่อตัดธุรกิจที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักออก และโฟกัสที่การขายโครงการที่อยู่อาศัย พบว่ากลุ่มบริษัทจดทะเบียนทำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ซึ่งชัดเจนว่ากำลังซื้อในตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการพอร์ตโครงการแนวราบ ส่วน “แสนสิริ” รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และที่โดดเด่นไม่แพ้กันคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ซึ่งเริ่มก้าวกระโดดจากการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย โดยมีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
รายได้ที่สูงอาจไม่สำคัญเท่า “บรรทัดสุดท้าย” หรือกำไรสุทธิ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุน
หากถามถึง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่คุ้มค่าที่สุดในปีที่ผ่านมา ต้องยกให้ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ครองอันดับ 1 ในเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การตัดสินใจขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT ทำให้บริษัทสามารถรักษาผลกำไรได้ตามเป้า ตามมาด้วย ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำผลงานได้ใกล้เคียงกัน
นอกจากนี้ “แสนสิริ” ยังถือเป็นดาวเด่นด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิที่พุ่งสูงถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารต้นทุนและการเลือกเซกเมนต์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้ตรงจุดท่ามกลางวิกฤต
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2567 และอนาคต
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในตลาด ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีที่บริษัทอสังหาฯ ต้อง “เลือก” มากกว่า “รุก” กลยุทธ์ การเลือกทำเลที่ตั้ง และการจัดการกระแสเงินสดจะกลายเป็นอาวุธสำคัญที่สุด
การปรับตัวสู่เทคโนโลยี: การนำ AI และ Data Analytics มาใช้ทำนายความต้องการของผู้ซื้อจะช่วยลดความเสี่ยงในการเปิดโครงการใหม่ (Inventory Risk)
เน้นที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand): ตลาดเก็งกำไรอาจจะยังไม่ฟื้นตัว แต่ที่อยู่อาศัยในกลุ่ม Affordable Luxury และกลุ่มบ้านระดับราคาที่เข้าถึงง่ายแต่มีฟังก์ชันครบยังคงเป็นที่ต้องการ
ความยั่งยืนทางการเงิน: บริษัทที่มี Debt-to-Equity Ratio ต่ำจะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและขยายกิจการได้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังคงมีความผันผวนสูง
สำหรับท่านที่กำลังมองหาทางเลือก การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือสนใจวิเคราะห์ศักยภาพของแต่ละโครงการเพื่อให้มั่นใจว่าเงินของท่านจะถูกจัดสรรในสินทรัพย์ที่เติบโตอย่างมั่นคง การได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญคือจุดเริ่มต้นที่ดีที่สุด
อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้ท่านพลาดโอกาสในการสร้างความมั่งคั่ง หากท่านต้องการข้อมูลเจาะลึกรายบริษัทหรือประเมินความเสี่ยงในการลงทุนในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของท่าน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันที่สุด
