วิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังมรสุมเศรษฐกิจปี 2566 สู่กลยุทธ์รอดในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามแล่นทวนกระแสน้ำเชี่ยว หลังจากที่คาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวจะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 บริษัทอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และกำลังซื้อที่เปราะบาง ส่งผลให้ภาพรวมของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ตกอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจนจบไตรมาสที่ 4
ในฐานะที่ปรึกษาและผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าตัวเลขผลประกอบการในปีที่ผ่านมาไม่ใช่แค่เรื่องของ “ตัวเลข” แต่มันคือ “ดัชนีชี้วัดความอยู่รอด” ของแต่ละแบรนด์ ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์เจาะลึกงบการเงินทั้ง 41 บริษัท เพื่อฉายภาพให้เห็นว่า ใครคือผู้รอด และใครคือผู้ที่ปรับตัวได้ดีที่สุดในสมรภูมินี้
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: รายได้ลด แต่ความท้าทายเพิ่มขึ้น
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งดูเหมือนตัวเลขจะไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบว่าบริษัทกว่า 25 แห่งมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทที่มีการพึ่งพาโครงการระดับกลาง-ล่างเป็นหลัก ซึ่งถูกกดดันด้วยการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ต่างเผชิญกับรายได้ที่หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป นอกจากนี้ยังรวมถึงรายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้รวมลดลง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ไม่ใช่ข้อยกเว้นหากบริหารจัดการสต็อกได้ไม่สอดคล้องกับดีมานด์ในตลาด
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม ประจำปี 2566
เมื่อพิจารณาในแง่รายได้รวม (Total Revenue) แสนสิริขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นผลงานที่น่าจับตา ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา โดยเบียดชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับที่ 3 ถึง 5 ได้แก่ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม “รายได้รวม” อาจถูกแต่งแต้มด้วยรายได้จากธุรกิจอื่น ดังนั้น การจะวัดความสามารถที่แท้จริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งสะท้อนศักยภาพในการขายโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
ใครคือตัวจริง? วิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue)
ในส่วนของรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัททำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งมียอดขายลดลงอย่างน่าตกใจ
เอพี (ไทยแลนด์): ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอแนวราบที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ดี
แสนสิริ: ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และมีความโดดเด่นคือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
เอสซี แอสเสท: เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจมาก สามารถขยับตัวเลขรายได้จากการขายขึ้นมาที่ 23,370 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 13% ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าเซกเมนต์บ้านหรูยังคงเป็น “หลุมหลบภัย” ที่มีความต้องการสูง
เซ็นทรัลพัฒนา: กลายเป็น “ดาวรุ่ง” ที่น่าจับตาที่สุด ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% จากโครงการแนวราบที่เริ่มรับรู้รายได้ นี่คือตัวอย่างของการเปลี่ยนกลยุทธ์จากเจ้าตลาดพื้นที่เช่าสู่การเป็นผู้เล่นอสังหาฯ ที่น่าเกรงขาม
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความคุ้มค่าของการดำเนินงาน
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนให้ความสำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แม้รายได้จะลดลง แต่ยังครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการจัดการสินทรัพย์ (การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์) ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารกระแสเงินสด
ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์): ผลัดกันชิงตำแหน่งรองแชมป์ด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทต้นๆ ทั้งคู่ยังคงความสามารถในการรักษา Margin ได้อย่างน่าทึ่ง
แสนสิริ: สร้างปรากฏการณ์กำไรสุทธิเติบโต 42% ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท ตอกย้ำถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนและการบริหารโครงการให้ปิดการขายได้รวดเร็วขึ้น
วิเคราะห์ทิศทางและคำแนะนำสำหรับปี 2567
จากการประเมินสถานการณ์ของผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ปี 2567 จะเป็นปีที่การคัดสรรผู้เล่น (Market Consolidation) ชัดเจนขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่ใช่แค่เรื่องของการสร้างให้เสร็จ แต่คือการบริหารจัดการสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำ (Low-cost financing)
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านที่กำลังมองหาโอกาส การเลือกลงทุนในบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Stability) จะช่วยลดความเสี่ยงจากการส่งมอบโครงการหรือปัญหาการขาดสภาพคล่องของดีเวลลอปเปอร์ได้เป็นอย่างดี
หากคุณกำลังพิจารณาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ให้คุ้มค่าที่สุดในปีนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงเพราะความไม่มั่นใจในสภาวะตลาด ท่านสามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาด้านการวิเคราะห์อสังหาฯ และคัดสรรโครงการคุณภาพที่มีความเสี่ยงต่ำได้ทันที เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการลงทุนของท่านคือการก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
